| | Datum: | 29.05.06 | | Titel: | Sanierungsgebiet Limmer: Informationsveranstaltung der Verwaltung am 22.05.2006 | | Link: | | | Details: | Der Fachbereich Planen und Stadtentwicklung, Sachgebiet Stadterneuerung, hatte zu einer Informationsveranstaltung am 22. Mai 2006 ab 18 Uhr zum Thema Gebäudemodernisierungen im Sanierungsgebiet Limmer in den Gemeindesaal der Nikolaikirche in Limmer eingeladen.
Frau Klinke und Herr Rother referierten über Sanierungsmöglichkeiten, Fördermöglichkeiten und Ausgleichsbeträge für Besitzerinnen und Besitzer von Immobilien und standen anschließend mit Herrn Römer von der Verwaltung für Fragen der Bürgerinnen und Bürger zur Verfügung.
Herr Rother schilderte Ziele für die Stadterneuerung zur Beseitigung städtebaulicher Missstände – beispielsweise bei privater und sozialer Infrastruktur oder bei unverträglicher Nutzung von Wohnen und Gewerbe.
Mit Sanierungsmaßnahmen soll die Verbesserung der Wohn- und Lebensqualität sowie eine Aufwertung des Sanierungsgebietes erreicht werden.
Zur Veranschaulichung wurden aktuelle Maßnahmen aus Limmer sowie abgeschlossene Maßnahmen aus anderen Stadtteilen wie der Nordstadt kurz vorgestellt.
In Limmer soll unter anderem das Ensemble der Häuser Harenberger Straße 5, 7 und 8 bis 10 erhalten werden.
Zur Finanzierung von Sanierungsmaßnahmen seien 26 Millionen Euro vorhanden, wovon bisher 6 Mio. Euro ausgegeben worden seien, davon 5% für Modernisierung.
Zudem stehe die Verwaltung gern für Beratungsgespräche zur Verfügung, um eine weit reichende Verbesserung für das Sanierungsgebiet Limmer zu unterstützen, und gab folgende Kontaktdaten bekannt:
Fachbereich Stadterneuerung und Wohnen
Sachgebiet Stadterneuerung
OE 61.41 / Herr Rother
Tel.: 0511/168-45490
Rudolf-Hillebrecht-Platz 1
30159 Hannover
Sanierungsmöglichkeiten:
Für interessierte Immobilienbesitzer/-innen werde eine kostenfreie Beratung der Verwaltung angeboten. Zudem könne unabhängig vom Förderbegehren ein formloser Antrag beim Sachgebiet Stadterneuerung OE61.41 eingereicht werden. Welche Unterlagen beizufügen wären und ob gegebenenfalls ein Bauantrag zu stellen wäre, ließe sich in einem Beratungsgespräch klären.
Bei bestimmten Sanierungsmaßnahmen seien die Maßgaben der Energieeinsparverordnung (EnEV) und des zukünftig erforderlichen Energiepasses zu berücksichtigen.
Förderungsfähig seien Vollmodernisierungen, Teilmodernisierungen und Ordnungsmaßnahmen. Als Beispiele seien genannt: Fassadeninstandsetzung, Balkonerrichtung, Badeinbau, Einbau von Zentralheizungen, Erneuerung der Haustechnik, Verbesserung des Wärmeschutzes (Wärmedämmung, Wärmeschutzverglasung), Abriss von Nebenanlagen, Hofbegrünung und Flächenentsiegelung.
Sanierungsfinanzierung:
Zur Finanzierung stehen den Besitzerinnen und Besitzern von Immobilien je nach Sanierungsmaßnahme verschiedene Fördermöglichkeiten zur Verfügung:
Städtebauförderungsmittel, Wohnungsbauförderungsmittel, Stadtwerkefonds „Pro Klima”, Darlehen der Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW-Darlehen) sowie steuerrechtliche Möglichkeiten nach Einkommensteuergesetz (EStG).
Wo welche Mittel zu welchem Zeitpunkt beantragt werden können, kann in einem Beratungsgespräch bei der Verwaltung in Erfahrung gebracht werden.
Ein gewisser Anteil Eigenkapital ist aber auf jeden Fall erforderlich.
Herr Rother erklärte auf Nachfrage, dass es für privat genutzte, also selbst genutzte und nicht vermietete Gebäudeteile keine Sanierungsförderung gebe, sondern allenfalls erhöhte Abschreibungsmöglichkeiten. Diese Einschränkung gelte jedoch nicht für Entsiegelungsmaßnahmen.
Die Miete für vermietete Wohnflächen dürfe nach einer geförderten Sanierung wegen gesetzlicher Regelungen für den sozialen Wohnungsbau maximal 5,00 Euro pro Quadratmeter betragen; eventuell sei bei besonderen Energie sparenden Maßnahmen noch ein zusätzlicher Mietaufpreis von 0,25 Euro/qm möglich.
Ausgleichsbetrag:
Frau Klinke informierte über die nach Abschluss der Sanierung – in ca. 10 Jahren - bevorstehenden Ausgleichsbeträge, die von den Grundstücksbesitzer/-innen, deren Grundstücke sich derzeit im Sanierungsgebiet befinden und dadurch einen entsprechenden Vermerk im Grundbuch aufweisen, aufzubringen sein werden.
Bei den Ausgleichsbeträgen handele es sich nicht um Forderungen, mit denen die Sanierungskosten refinanziert werden sollen, sondern es sollen die durch die Sanierungsmaßnahmen stattfindenden Wertsteigerungen der Grundstücke abgeschöpft werden, damit nicht nur die Grundstückseigentümer/-innen von den Verbesserungen durch die Sanierung profitieren.
Grundlage für die Forderung von Ausgleichsbeträgen sei das Baugesetzbuch (BauGB), wobei speziell der §154 BauGB die Berechnung regele. Der Berechnung liegt ein Punktesystem von 0 bis 10 Punkten für Missstände und Maßnahmen zugrunde, aus dem Durchschnittswerte für die Grundstücke ermittelt werden. Dabei fließen auch Veränderungen aus der Umgebung des jeweiligen Grundstücks ein, so dass selbst Grundstücke, auf denen keine Sanierungsmaßnahme stattgefunden hat, neu bewertet werden. Missstände oder Belastungen, die während der Sanierungsmaßnahmen bestehen, finden keine Berücksichtigung.
Zusätzlich zum Punktesystem werde vom Gutachterausschuss des Katasteramtes eine Bodenrichtwertkarte, aus der sich die Grundstückswerte ableiten lassen, erstellt sowie jährlich fortgeführt und aktualisiert. Die Daten erhalte das Katasteramt auf Grund gesetzlicher Regelung von Notaren, die bei Grundstücksverkäufen beteiligt sind.
Anhand der Bodenrichtwertkarte könne die normale Wertsteigerung der Grundstücke vor Abschluss der Sanierungsmaßnahmen im Sanierungsgebiet nachvollzogen werden und für den Zeitpunkt des Abschlusses der Sanierung ein so genannter Anfangswert festgesetzt werden.
Mittels Anfangswert und Punktesystem aus dem BauGB werde dann der zu erwartende höhere Grundstückswert ermittelt, aus dem sich wiederum der jeweilige Ausgleichsbetrag ableiten lasse.
Frau Klinke wies darauf hin, dass die Erfahrung aus anderen, vergleichbaren Sanierungsgebieten wie der Nordstadt einen durchschnittlichen Ausgleichsbetrag von 5 bis 10 Euro pro Quadratmeter Grundstücksfläche erwarten lasse.
Nach Abschluss der Sanierung im Sanierungsgebiet sollen alle Grundstücksbesitzer/-innen von der Verwaltung angeschrieben werden und einen Bogen mit der Einschätzung zum Ausgleichsbetrag erhalten. Danach seien Gespräche mit der Verwaltung möglich und anschließend werde der Ausgleichsbetrag mit einem Bescheid erhoben. Es sollen dann verschiedene Zahlungsmodelle möglich sein.
Die Kosten, die den Eigentümerinnen und Eigentümern durch den Ausgleichsbetrag entstehen, könnten von Vermieter/-innen nicht auf die Miete aufgeschlagen werden, sondern seien nur steuerlich absetzbar.
Aus Sicht der Grundstücksbesitzer/-innen war es nicht besonders befriedigend, dass die Festlegung der Ausgleichsbeträge mittels Punktesystem und Umgebungsbewertung nicht eindeutig nachvollziehbar zu sein scheint, sondern dass ein gewisser Spielraum zu bestehen scheint.
Andererseits konnte positiv vermerkt werden, dass die Verwaltung so weit im Voraus über die zu erwartende Zahlungsverpflichtung informierte, sodass sich die Grundstücksbesitzer/-innen frühzeitig darauf einstellen können, auch wenn ihnen eine zusätzliche finanzielle Belastung missfällt.
Gunnar Werner
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